Zivilrecht aktuell

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Mietkaution

Das Schicksal der Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters.

Der Bundesgerichtshof hatte über die Frage zu entscheiden, ob der Wohnungsmieter die Kaution auch dann herausverlangen kann, wenn der Vermieter sie nicht von seinem Vermögen getrennt angelegt hat. Diese getrennte Anlage schreibt das Gesetz in § 551 Abs. 3 S. 3 BGB vor. Im Ergebnis kann der Wohnungsmieter die gestellte Kaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann ungeschmälert herausverlangen (aussondern), wenn der Vermieter die Kaution entsprechend seiner Verpflichtung getrennt angelegt hat. Verstößt der Vermieter gegen diese zu Gunsten des Mieters vorgesehene Bestimmung, dann ist der dem Mieter zustehende Auszahlungsanspruch nur eine einfache Insolvenzforderung gemäß § 38 InsO. Dies folgt aus dem allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsatz, dass eine Aussonderungsbefugnis bezüglich eines Kontoguthabens nur dann entstehen kann, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt. Da auch Tabellenforderungen nach § 38 InsO häufig kaum eine Quote gezahlt wird, hängt also die Werthaltigkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs entscheidend davon ab, ob der Vermieter seiner obigen Pflicht nachgekommen ist. Der Mieter ist allerdings berechtigt, die Einhaltung der Verpflichtung des Vermieters auch durchzusetzen: Er kann vom Vermieter den Nachweis erlangen, dass die Kaution auch gesetzeskonform auf einem Treuhandkonto angelegt wurde. Solange der Vermieter dieser gesetzlichen Anlageverpflichtung nicht nachkommt, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurück zu halten.

BGH, Urteil vom 20.12.2007, IX ZR 132/06

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