Zivilrecht aktuell

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Gewerbeausübung in der Mietwohnung

Im Grundsatz keine Duldungspflicht des Vermieters

Der VIII. Zivilsenat des BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung eine mietvertragliche Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt. In dem Verfahren wendeten sich die Mieter als Beklagte gegen die Kündigung ihres Mietverhältnisses durch den Vermieter. In dem streitgegenständlichen Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter die Mietsache zu anderen als Wohnzwecken nur mit Einwilligung des Vermieters nutzen darf. Das Amtsgericht hatte der Räumunsklage stattgegeben, dass Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Revision des Vermieters (Klägers) hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss. Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. 

Werden für die geschäftliche Tätigkeit aber Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht. Der Rechtsstreit wurde zurückverwiesen, da diesbezüglich der Sachverhalt nicht vollständig aufgeklärt war. 

(Aus Pressemitteilung des BGH)

BGH, Urteil vom 14.07.2009 - VIII ZR 165/08

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